Jak sprzedać mieszkanie? Uniknij niespodzianek

Ostatnie kilka miesięcy upłynęło u mnie pod znakiem sprzedaży i zakupu mieszkania. Przyznam, że nie spodziewałam się, że będzie to tak stresujące i wyczerpujące. A może podświadomie to przeczuwałam i dlatego odkładałam w czasie, aż do momentu, gdy ostatni lokator tak dał mi w kość, że na myśl o kolejnym wynajmie dostawałam drgawek. Właśnie przez to postanowiłam najpierw sprzedać mieszkanie w Toruniu, a potem kupić w Warszawie. Abyś uniknął niespodzianek jakie mnie zaskoczyły postanowiłam przygotować wpis „Jak sprzedać mieszkanie? ”

Ponieważ obecnie mieszkam w Warszawie sprzedaż mieszkania postanowiłam oddać agencji nieruchomości. Zrobiłam tak dlatego, ponieważ po pierwsze nie znam się na tym a po drugie nie wyobrażałam sobie jeździć do Torunia na prezentację mieszkania potencjalnym kupującym.

Przekazanie sprzedaży mojego mieszkania agencji było jedną z lepszych decyzji jakie podjęłam. Szczęśliwie trafiłam na panią Agnieszkę Rydel-Jaśkiewicz z agencji Freedom Nieruchomości bez której pewnie nadal bym walczyła ze sprzedażą. Pani Agnieszka ujęła mnie nie tylko swoim radosnym usposobieniem, ale także profesjonalizmem i kompleksowym zajęciem się tematem.

Ponieważ sprzedaż mieszkania naprawdę nie jest tak prosta jak to się może wydawać postanowiłam zadać Pani Agnieszce kilka pytań. Mam nadzieję, że ten wywiad pomoże Ci przygotować się do sprzedaży mieszkania i uchroni przed niespodziankami jakie będą na Ciebie czekać 😉

Agata Chmielewska: Pani Agnieszko jeszcze raz dziękuję za Pani kompleksową pomoc w sprzedaży mieszkania i tak szybkie znalezienie kupca. Pamiętam jak mówiła mi Pani, że może być tak, że będziemy musiały obniżyć cenę mieszkania, a jednak udało się bez tego. Proszę powiedzieć jak najlepiej wycenić mieszkanie, by nie odstraszyć potencjalnych klientów, ale także nie być stratnym.

Agnieszka Rydel-Jaśkiewicz: Przyjmując nieruchomość do sprzedaży zawsze staram się, aby cena ofertowa sprzedawanej nieruchomości była zbliżona do cen transakcyjnych nieruchomości o podobnych parametrach. Analizuję rynek, sprawdzam jakie nieruchomości są obecnie dostępne na rynku, z jakimi będziemy konkurować. Czym wyróżnia się nasze mieszkanie na tle innych, jakie ma braki i czym może oczarować klienta, ustalam też grupę docelową, do której chcę skierować ofertę.
Na tej podstawie trafnie można ustalić cenę ofertową, która jest atrakcyjna dla potencjalnego klienta, aczkolwiek nieco wyższa niż ceny transakcyjne, tym samym jestem w stanie uzyskać dobrą cenę, w krótkim czasie.

AC: Dlaczego warto oddać sprzedaż mieszkania w ręce profesjonalistów, czyli agencji nieruchomości (pomijam mój powód- czyli inne miejsce zamieszkania). Przecież to dodatkowe, często nie małe, koszty.

AR-J: W Polsce panuje przekonanie, że sam zrobię wszystko najlepiej. Pytanie czy mam na to czas? I czy faktycznie posiadam odpowiednią wiedzę i predyspozycje do tego? I czy mnie na to stać? bo jeśli nie sprzedam mieszkania przez osiem miesięcy, to jakie to wygeneruje dla mnie koszty? 8 miesięcy płacenia czynszu plus 8 miesięcy płacenia rat kredytu hipotecznego za mieszkanie w którym nie mieszkam, to z pewnością więcej niż wynagrodzenie biura nieruchomości. Skoro jak jesteśmy chorzy, idziemy do lekarza, jak mamy popsuty samochód, oddajemy go do mechanika, więc jak mamy mieszkanie na sprzedaż, zlećmy je agencji nieruchomości.

AC: Pani pomogła mi naprawdę we wszystkim, włącznie z załatwieniem dokumentów, zrobieniem zdjęć mieszkania, umówieniem notariusz itd. Czy to standard? Co zwykle agencje oferują w ramach współpracy?

AR-J: Dla mnie to standard, jeśli korzysta się z profesjonalnego biura to wszystkie te elementy powinny być standardem. Po to tak naprawdę jesteśmy żeby zająć się wszystkim, wynegocjować dla właściciela najlepszą cenę, zabezpieczyć transakcję i zdjąć z niego ciężar załatwienia tych wszystkich elementów.

AC: WOW! Przy zakupie mieszkania nie miałam tak dobrej „obsługi”.
Proszę powiedzieć czy warto wcześniej przygotować się jakoś do sprzedaży? Zacząć zbierać dokumenty, pozałatwiać jakieś sprawy?

AR-J: Pani Agato jak Pani wie, pierwszą rzeczą którą powinniśmy zrobić jest zweryfikowanie stanu prawnego nieruchomości, jeśli brakuje jakichś dokumentów należy je uzupełnić, czasem trzeba wyprostować pewne rzeczy np. w księgach wieczystych.
Kolejną czynnością powinno być przygotowanie samej nieruchomości i tu świetnie sprawdza się home staging i stylizacja nieruchomości do sprzedaży. Pozwalają one wydobyć z mieszkania to, co najlepsze.

AC: Pani pomogła mi także pomalować przedpokój, który już tego wymagał. Czy lepiej właśnie odświeżyć wcześniej mieszkanie i sprzedać drożej czy może odwrotnie- zostawić jak jest, ale sprzedać taniej?

AR-J: Zdecydowanie lepiej jest odświeżyć mieszkanie, odpersonalizować je, usunąć pewne elementy bądź je naprawić np. cieknący kran. Dzięki niedużym nakładom jesteśmy w stanie uzyskać lepszą cenę. Kupujący w takiej sytuacji nie mają zbyt wiele argumentów, aby negocjować w dół. Mieszkanie jest jak “panna na wydaniu” trzeba zadbać o jej wygląd, zdjąć kilka zbędnych kilogramów.

AC: „Panna na wydaniu” – podoba mi się, może i ja powinnam siebie odmalować 😉
Pani udało się znaleźć kupca w miesiąc, moim zdaniem bardzo szybko. Czy tak jest zawsze? Czy może powinniśmy się nastawić na dłuższy czas?

AR-J: Jeśli nieruchomość jest dobrze przygotowana do sprzedaży, została ustalona odpowiednia cena ofertowa i lokal spełnia kryteria najczęściej poszukiwanych mieszkań przez klientów to okres 1-3 miesięcy jest jak najbardziej optymalny. Często dochodzi do sprzedaży już po pierwszym miesiącu ekspozycji nieruchomości na rynku.
Sytuacja wygląda trochę inaczej,jeżeli nieruchomość jest nietypowa, ma pewne mankamenty ( np. brak balkonu, wysoki czynsz) czy cenę znacznie wyższą od powszechnie poszukiwanych nieruchomości, tutaj ten czas sprzedaży może być dłuższy.

AC: O co najczęściej pytają oglądający mieszkanie? Co im nie pasuje, na co się przygotować?

AR-J: Na pierwszy rzut najczęściej padają typowe pytania o wysokość czynszu, wspólnotę, ostatnio przeprowadzone remonty czy okolicę.
Jeśli właściciel sam sprzedaje nieruchomość, musi trzymać nerwy na wodzy i uzbroić się w cierpliwość. Nie może emocjonalnie podchodzić do sprzedaży. Klienci często oglądając nieruchomość, krytykują wystój, sposób wykończenia, nagminnie używają sformułowania “ tutaj trzeba wszystko zrobić, kapitalny remont”, a właściciel w tym momencie, aż się “gotuje”, bo on jedyny wie ile zrobienie tego wszystkiego kosztowało go czasu, zaangażowania i pieniędzy.
W takiej sytuacji lepiej jest zlecić przeprowadzanie prezentacji doradcy ds. nieruchomości, który zorganizuje dzień pokazowy, wszystkim się zajmie na chłodno, zadba o komfort właścicieli, znajdzie odpowiedniego kupca i wynegocjuje najlepszą cenę do uzyskania na rynku. Zorganizowanie dnia otwartego to najlepsza metoda na przekonania kupujących do sprzedawanej nieruchomości. To w tym właśnie momencie jest szansa, aby pokazać innym ludziom, co wyjątkowego jest w tym miejscu.

AC: To fakt, pamiętam jak kupcy mojego „ukochanego” mieszkania krytykowali jego wystrój…może to nie był zbyt nowoczesny styl, ale przesadzali 😉
No dobrze, a czego mogą wymagać od nas kupujący?

AR-J: Kupujący zawsze wymagają jak najniższej ceny 🙂
Poza tym oczekują wglądu w dokumentację nieruchomości, przedłożenia dodatkowych dokumentów przy sprzedaży np. zaświadczenia o braku zameldowanych osób w lokalu.
Często wymagają spisania protokołu uzgodnień, zawierającego ustalenia stron np. odnośnie elementów wyposażenia i oczekują zastania lokalu w uzgodnionym stanie w momencie odbioru kluczy.

AC: A co w sytuacji, gdy długo nie możemy sprzedać mieszkania. Czy możemy zrobić coś więcej poza zmniejszeniem jego ceny?

AR-J: Oczywiście, że tak. Przede wszystkim należy zastanowić się jakie są plusy i minusy nieruchomości, dlaczego żaden z klientów nie zdecydował się na zakup nieruchomości ? Dobrze jest wykonać analizę SWOT nieruchomości, ustalić sobie marketingowy plan sprzedaży i jeszcze raz wrócić do punktu wyjścia, czyli przygotowania nieruchomości do sprzedaży. Z pewnością na tym etapie został popełniony szereg błędów, które trzeba na tym etapie wyeliminować.

AC: Ja miałam to szczęście, że kupujący mieli gotówkę. Jednak nie zawsze tak jest. Niektórzy muszą wziąć kredyt. Z czym powinniśmy się liczyć sprzedając mieszkanie osobom, które biorą na nie kredyt hipoteczny?

AR-J: Przede wszystkim musimy to uwzględnić w czasie sprzedaży nieruchomości. Jeśli mamy trzy miesiące na sprzedaż mieszkania, to jeżeli trafi nam się kupiec, który będzie brał kredyt hipoteczny, to tak naprawdę mamy już tylko miesiąc na sprzedaż, bo cały proces kredytowy trwa przeważnie od 6-8 tygodni. Sama wypłata środków z kredytu hipotecznego od momentu podpisania aktu notarialnego, może trwać do 14 dni.
Kolejnym ważnym aspektem jest zdolność kredytowa klientów, co w sytuacji gdy podpiszemy umowę przedwstępną, a klient nie dostanie kredytu? Straciliśmy trzy miesiące i zaczynamy tak naprawdę od zera…
Niezwykle ważna jest tutaj rola pośrednika, który przed podpisaniem umowy przedwstępnej jest w stanie zweryfikować zdolność kredytową klientów u zaufanego doradcy finansowego i zabezpieczyć tym samym transakcję w celu uniknięcia powyżej opisanej sytuacji.

AC: Czy może Pani zdradzić koszt współpracy z agencją nieruchomości?

AR-J: Rynek nieruchomości jest rynkiem lokalnym i w każdym mieście rządzą różne reguły gry, aczkolwiek koszt dobrej agencji, która rzetelnie zajmie się sprzedażą, a nie tylko wrzuci umowę do szuflady wynosi w moich oczach od 3% wzwyż. Na czas sprzedaży nieruchomości, doradca musi być tylko dla Ciebie. Musisz mieć go na wyłączność. Jedynie taki model współpracy oferuje pełną paletę możliwości i odpowiednie tempo sprzedaży.

AC: Jakie jeszcze inne koszty będziemy musieli ponieść?

AR-J: Sprzedawca, jeśli zbywa nieruchomość sam w zasadzie nie ponosi żadnych kosztów. Jeśli korzysta z biura nieruchomości to jest jego jedyny wydatek.
Z większymi kosztami musi się liczyć nabywca nieruchomości, ponosi on opłatę notarialną, podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% ceny transakcyjnej nieruchomości, często ponosi koszt prowizji bankowej od udzielonego kredytu i koszty pośrednictwa.

AC: To jeszcze na koniec. Lepiej sprzedać czy wynajmować 🙂 ?

AR-J: To zależy 🙂 od najemców, którym wynajmiemy lokal, od rodzaju umowy, która będzie zabezpieczać nasze interesy, od naszego miejsca pobytu i czasu, który ewentualnie musimy poświęcić przy wynajmie nieruchomości.

 

Pani Agnieszko serdecznie dziękuję za tak wyczerpujące odpowiedzi. Przyznam, że gdybym znała je wcześniej nie dostałabym tyle razy „po twarzy” (przesadzam trochę, ale nie ukrywam, że wiele rzeczy mnie zaskoczyło!). Mam nadzieję, że ten wywiad pomoże innym w odpowiedzi na pytanie  Jak sprzedać mieszkanie? bez niemiłych niespodzianek.

A przy okazji jeśli sprzedajecie/kupujecie mieszkanie i szukacie dobrego biura nieruchomości to szczerze polecam agencję nieruchomości Freedom, bo naprawdę robią to dobrze!

 

Zdjęcia we wpisie pochodzą z zasobów agencji Freedom.