Jak przygotować się do kredytu hipotecznego?

Kupując mieszkanie w Warszawie musimy liczyć się z tym, że ceny potrafią zwalić z nóg nie jedną osobę. Krótko ujmując: mieszkania w Warszawie są bardzo drogie i na zakup mieszkania za gotówkę nie każdy może sobie pozwolić. Ja niestety też nie należałam do tych szczęśliwców mimo wcześniejszej sprzedaży mieszkania w Toruniu – o tym jak sprzedać mieszkanie możesz przeczytać w tym wpisie. Pieniądze ze sprzedaży wystarczyły na marny wkład własny. Kredyt hipoteczny był niezbędny.

Znam wielu przeciwników kredytu hipotecznego i z jednej strony przyznaję im rację, z drugiej nie – tutaj pisałam o tym dlaczego zdecydowałam się na zakup mieszkania i kredyt hipoteczny.
Ja mimo wad kredytu hipotecznego zdecydowałam się “zaryzykować” i cieszyć się swoimi 4 kątami w ukochanym mieście. Moja wiedza w tym temacie była zerowa, nie znałam się na niczym i po przesłuchaniu kilku podcastów Michała Szafrańskiego o kredycie hipotecznym zwróciłam się do niego z prośbą o polecenie jakiegoś doradcy kredytowego. Polecił mi firmę RM Kredyty i jestem mu za to ogromnie wdzięczna, bo ich pomoc była nieoceniona.

Postanowiłam napisać kilka słów na temat tego jak przygotować się do kredytu hipotecznego, ponieważ zdaję sobie sprawę z tego, że wiele osób wie o kredycie na mieszkanie tyle co ja kilka miesięcy temu, czyli praktycznie nic.

Ja nadal nie jestem specem w tym temacie, dlatego poprosiłam o pomoc w napisaniu jak przygotować się do kredytu finansowego panią Małgorzatę Słowik-Zwiercan. Pani Małgosia jest doradcą kredytowym w RM Kredyty i to najbardziej cierpliwa osoba na świecie. Gdybym miała taką upierdliwą klientkę jak ja dawno bym ją pogoniła, ale Pani Małgosia do samego końca była przy mnie i pomogła w podjęciu tej jak ważnej decyzji.

No, ale nie przedłużajmy, przejdźmy do tematu: jak przygotować się do kredytu hipotecznego?

Agata Chmielewska: Pani Małgosiu może tak na rozgrzewkę, mocno dałam się Pani we znaki? Dużo ma Pani takich klientów, którzy nie wiedzą nic, chcą rozumieć wszystko, a dodatkowo mają problemy ze zrozumieniem zawiłości kredytowych?

Małgorzata Słowik-Zwiercan: Pani Agato, naszą współpracę przy kredycie wspominam bardzo miło! A pytania, jakie towarzyszyły całemu procesowi uważam za zupełnie naturalne. Oczywiście, niektórzy klienci są zorientowani w procesie ubiegania się o kredyt, bo np. mieli już wcześniej takie doświadczenie, a inni na co dzień zajmują się czymś zupełnie innym i zawiłości kredytowe są im zupełnie obce.

AC: Wiem, że na pytanie: jak przygotować się do kredytu hipotecznego można napisać esej. Jednak proszę powiedzieć czym powinniśmy się zająć w pierwszej kolejności, gdy pojawi się w naszej głowie myśl o zakupie mieszkania na kredyt?

MSZ: Oczywiście zgłosić się do odpowiedniego doradcy kredytowego, tak jak Pani to zrobiła 🙂 Zanim rozpoczniemy poszukiwania nieruchomości, na pewno warto zbadać swoją zdolność kredytową. To ułatwi poszukiwania, ponieważ będziemy wiedzieć, w jakim przedziale cen szukać nieruchomości. Warto również przejrzeć stan zobowiązań: czy regulujemy nasze zobowiązania terminowo – banki nie lubią jeśli klient, który ubiega się o kredyt hipoteczny, ma w innych swoich zobowiązaniach opóźnienia i zaległości. Jeśli mamy wątpliwości co do terminowej obsługi naszych zobowiązań, to możemy dziś sami sprawdzić nasz raport BIK (czyli Biura Informacji Kredytowej). Zdarza się, że klienci nie pamiętają wszystkich swoich zobowiązań. Najczęściej dotyczy to kart kredytowych, które dostali przy zakupie np. komputera i jak mówią “nigdy ich nie aktywowali”. Jeśli mamy takie karty, nawet nieużywane, to one i tak widnieją w naszej historii w BIK-u jako aktywne. Skoro i tak ich nie używamy to warto je po prostu zamknąć. Od momentu złożenia dyspozycji zamknięcia często trzeba czekać nawet do miesiąca na dokument potwierdzający zamknięcie zobowiązania, a instytucja wystawiająca taki dokument ma też określony czas aby zgłosić takie zamknięcie karty do BIK-u, aby zobowiązanie zniknęło z naszej historii. Dlatego bardzo ważne jest, aby zachować zarówno złożoną dyspozycję zamknięcia, jak i sam dokument potwierdzający likwidację karty kredytowej, aby ewentualnie móc pokazać ją bankowi.

AC: Czy powinniśmy zredukować koszty? Jaki okres bada bank?

MSZ: Każdy bank przyjmuje koszty utrzymania zgodnie z ustalonymi wewnętrznie progami i owe koszty zaszyte są już w kalkulatory wyliczające zdolność. W zależności od formy uzyskiwania dochodu (czy jest to umowa o pracę na czas nieokreślony lub określony, umowa zlecenie, umowa o dzieło czy działalność gospodarcza) banki badają wstecz od 3 miesięcy (przy umowie o pracę) do nawet 2 lat (przy działalności gospodarczej) naszą historię rachunku.

AC: Mnie się udało wziąć kredyt będąc na działalności gospodarczej, ale wiem, że nie każdy ma takie szczęście. Od czego to zależy czy bank przyzna kredyt osobie bez etatu czy nie?

MSZ: Rzeczywiście jest tak, że przy formie uzyskania dochodu z prowadzonej działalności gospodarczej banki sprawdzają bardzo dokładnie co się działo w naszych dochodach, zazwyczaj do 2 lat wstecz. Przede wszystkim sprawdzają, jak dochód kształtuje się obecnie, a jak w miesiącach poprzedzających. Bank chce widzieć, czy jest duża rozbieżność, a jeśli tak – to z czego ona wynika (np czy jest to działalność sezonowa). Generalnie, im bardziej regularny dochód tym lepiej.

AC: Ja bez doradcy finansowego nie potrafiłabym zrobić nic. Mogłaby Pani w kilku zdaniach streścić, w czym pomaga jeszcze doradca oprócz wytłumaczenia wszelkich zawiłości?

MSZ: Współpracę z moimi klientami rozpoczynam zawsze od sprawdzenia zdolności finansowej oraz oczekiwań co do kredytu. Następnie przedstawiam szczegółową analizę aktualnych najkorzystniejszych ofert bankowych. Wspólnie omawiamy oferty, plusy i minusy każdej z nich, aby przyszły kredytobiorca mógł wybrać banki, do których złożymy wnioski. Następnie pomagam przygotować wnioski kredytowe oraz skompletować dokumenty w zależności od wybranej nieruchomości (inne dokumenty wymagane są w przypadku rynku wtórnego, a inne przy rynku pierwotnym). Po złożeniu dokumentów do banku trwa analiza, a my spokojnie czekamy na decyzje kredytowe. Po ich otrzymaniu analizujemy i negocjujemy przedstawione przez banki warunki i wybieramy bank, który wypada najkorzystniej. W dalszej kolejności – zawsze dokładnie omawiam z klientem postanowienia danej umowy kredytowej. Pomagam też klientom przy spełnianiu tzw. warunków umowy (od których zależy, czy bank zawrze umowę) oraz warunki wypłaty kredytu. Więc wspieram klienta na każdym etapie procesu kredytowania – od momentu sprawdzenia zdolności, poprzez pomoc w zweryfikowaniu zapisów umów przedwstępnych, ksiąg wieczystych lokalu aż do uruchomienia kredytu a nawet i później czyli po uruchomieniu, jeśli klient potrzebuje jakiegoś wsparcia zawsze może się do mnie zgłosić.

AC: No dobrze, przychodzi ten dzień gdy postanawiamy iść do banku. Jak wybrać bank, do którego się udamy? Czy lepiej do jednego czy może kilku?

MSZ: Dlatego wcześniej sprawdzamy aktualne oferty bankowe, aby móc wybrać te najkorzystniejsze dla klienta i tym samym wybrać banki, gdzie złożymy wnioski. Zazwyczaj składam z klientami wnioski do 2-3 banków, aby na etapie decyzji kredytowych można było podjąć negocjacje. Dziś nie wystarczy powiedzieć, że mamy lepszą decyzje w banku x i na tej podstawie bank y obniży warunki cenowe, musimy przestawić decyzję innego banku.
Każdy bank ma własne procedury według, których prowadzi proces i na podstawie których wydaje decyzje, więc może zdarzyć się sytuacja, że w jednym z trzech banków klient dostaje odmowę. Kiedy taka sytuacja ma miejsce mamy nadal dwie decyzje pozytywne, z którymi możemy działać dalej.
Oczywiście nie można przesadzić składając wnioski do zbyt wielu banków.

Duża ilość zapytań w BIK (każdy bank gdzie złożyliśmy wnioski sprawdza BIK klienta) też może działać na niekorzyść klienta obniżając jego ocenę punktową w oczach banku.

AC: Jak wygląda cały proces przyznawania kredytu i ile to może trwać?

MSZ: Pierwszy krok to przygotowanie wymaganego kompletu dokumentów. Drugi krok złożenie do banku i oczekiwania na decyzje kredytowe. Tutaj może trwać to różnie. Co do zasady proces kredytowy w każdym banku jest podobny: wniosek, decyzja kredytowa, spełnienie warunków, uruchomienie. Jednak w każdym banku wygląda to nieco inaczej co powoduje, że decyzje kredytowe spływają w pewnym odstępie czasowym. Jedne banki wydają najpierw decyzje finansowe, dalej klient opłaca i czeka na wycenę, jak ta wróci do banku dopiero wydaje decyzje kredytowe. Inne od razu wydają decyzję, do której podpięta jest umowa kredytowa. W tym drugim przypadku zdarza się że czas oczekiwania na decyzję z umową może potrwać nawet do miesiąca. Dobrze kiedy możemy sobie założyć podpisując umowę przedwstępną kupna – sprzedaży czas minimum 2 miesięcy (a jeśli to możliwe nawet 3) na wpłatę środków do sprzedającego. Kredyt hipoteczny zawieramy zazwyczaj na okres od 15 do 30 lat, dlatego warto poczekać na wszystkie decyzje i rozsądnie wybrać najlepszy możliwy wariant.

AC: Z jakimi dodatkowymi kosztami musimy się liczyć biorąc kredyt hipoteczny?

MSZ: Oprócz kosztów bankowych (prowizja, ubezpieczenia) są też koszty dodatkowe, jak: taxa notarialna, podatek PCC (w przypadku rynku wtórnego), ewentualne wpisy notarialnego.

AC: I niestety te dodatkowe koszty są wysokie…
No dobrze, bank przyznaje nam kredyt i co dalej?

MSZ: Nie ma odwrotu musimy zacząć spłacać 🙂 W umowie kredytowej mamy podane warunki po uruchomieniu kredytu więc też musimy pamiętać o ich spełnieniu w odpowiednim, określonym przez bank czasie.

AC: Czy jeśli mamy już jeden kredyt hipoteczny dostaniemy drugi?

MSZ: Wszystko zależy od zdolności kredytowej więc zanim przystąpimy do drugiego kredytu najlepiej na świeżo zweryfikować swoje możliwości kredytowe.

AC: Zwykle jak nam na czymś bardzo zależy to zgadzamy się na wszystkie warunki. Może jednak warto negocjować je z bankiem? Mamy w tych negocjacjach jakieś szanse?

MSZ: Negocjacje cenowe owszem, ale do pewnego stopnia i nie w każdym banku. O ile możemy spróbować wynegocjować niższą prowizję lub marżę (jednak nigdy poniżej minimalnej marży przyjętej przez dany bank!), to wynegocjowanie np. braku opłat za wcześniejsza spłatę czy innych zapisów umowy kredytowej nie jest możliwe.

AC: Na jakie punkty-warunki przyznania kredytu warto zwrócić uwagę?

MSZ: Pani Agato na pewno utkwił Pani w pamięci moment czytania już gotowej umowy. To jest bardzo ważny moment i naturalnie po otrzymaniu umowy kredytowej należy się dobrze zapoznać z jej poszczególnymi punktami. Czy to co otrzymaliśmy pokrywa się z warunkami o jakie wnioskowaliśmy oraz jakie bank postawił obowiązkowe warunki, które kredytobiorca musi spełnić aby dostać daną ofertę. Zanim podpiszemy taką umowę, należy odpowiedzieć sobie na pytanie czy godzimy się na wymagania banku. Wiem, że nie jest to czasem łatwo, dlatego staram się i tutaj pomoc. Zanim wyśle umowę klientowi sprawdzam jej warunki i zaznaczam oraz opisuję najistotniejsze jej punkty, czyli nie tylko to co teraz mamy do spełnienia aby uruchomić kredyt ale również po uruchomieniu, co należy do obowiązków kredytobiorcy. Jeśli jakieś punkty są dla klienta niejasne absolutnie musimy je szczegółowo omówić.

AC: Mamy już ten wymarzony kredyt, mieszkanie i spłacamy raty. Wpada nam dodatkowy zastrzyk gotówki. Warto nadpłacać kredyt czy to mija się z celem i wyjdziemy na tym gorzej niż gdybyśmy go nie nadpłacali?

MSZ: Myślę, że rzadko kiedy klienci myślą o kredycie jako tym wymarzonym 🙂 Jeśli chodzi o nadpłaty kredytu to wszystko zależy od prowizji jakie mamy w danym banku za wcześniejszą całkowitą lub częściową spłatę. Niektóre banki mają przez pierwsze 3 lata lub 5 lat częściową nadpłatę obarczoną prowizją i wtedy na pewno nie warto dokonywać żadnych nadpłat. Zdecydowanie korzystniej jest poczekać do momentu, kiedy nie ma dodatkowych kosztów z tego tytułu.
Po każdej nadpłacie kredytu, bank na nowo przelicza i przygotowuje harmonogram spłat więc zdecydowanie lepiej nadpłacać większą sumę. Każdorazowo też należy taką nadpłatę zgłosić do banku. Nie wystarczy wpłacić większej puli pieniędzy, bo jeśli bank nie ma od nas stosownej dyspozycji co do przeznaczenia wpłaconych środków to będzie z nich pobierają wysokość raty.

AC: Ale mi się zrodziło pytań. Znowu Panią wymęczyłam. Obiecuję to już ostatnie pytanie! O czym jeszcze powinniśmy wiedzieć, a ja zapomniałam o to spytać?

MSZ: Pani Agato dziękuję za zaproszenie do udziału w wywiadzie, nie czuję się absolutnie wymęczona 🙂 Każdy klient, który się do nas zgłasza traktowany jest bardzo indywidualnie – bo każda sytuacja jest inna. Klienci często pytają, który bank jest najlepszy. Nie ma jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie, ponieważ dostosowujemy parametry kredytu właśnie do oczekiwań i sytuacji danego klienta. Oferty banków również się zmieniają, często z miesiąca na miesiąc, dlatego kiedy klient wraca do mnie po kilku miesiącach, bo tyle zajęły mu poszukiwania nieruchomości, to wtedy na świeżo weryfikuję zarówno zdolność, jak i oferty cenowe banków.

AC: Pani Małgosiu bardzo dziękuję za pomoc w napisaniu o tym jak przygotować się do kredytu hipotecznego. Do usłyszenia niebawem, bo mam do Pani jeszcze kilka pytań – wiem, że Pani jest kobietą bardzo przedsiębiorczą, a takie kobiety mnie inspirują. Muszę zatem podpytać Panią o kilka rzeczy. Ale to następnym razem!

Mam nadzieję, że rozmowa z Panią Małgosią jakoś rozjaśniła Ci zawiłości kredytu na mieszkanie i będziesz wiedzieć jak przygotować się do kredytu hipotecznego!

Jeśli myślisz o sprzedaży i zakupie mieszkania przeczytaj także inne moje wpisy na ten temat:

• Dlaczego zdecydowałam się na zakup mieszkania i kredyt
• Od urządzania mieszkania wolę html … czyli o projekcie: mieszkanie
• Jak sprzedać mieszkanie? Uniknij niespodzianek

A jeśli masz jeszcze inne pytania śmiało pisz! Chętnie pomogę Ci je rozwiać 🙂